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Vediamo come funziona il pignoramento della seconda casa. La procedura è molto simile al pignoramento della prima, ma in questo caso sono richiesti alcuni requisiti particolari. (scopri le ultime notizie su bonus, Rdc e assegno unico, su Invalidità e Legge 104, sui mutui, sul fisco, sulle offerte di lavoro e i concorsi attivi. Leggile gratis su WhatsApp, Telegram e Facebook).

Pignoramento seconda casa, requisiti

Il processo di pignoramento della seconda casa è simile a quello applicato alla prima abitazione, ma ci sono alcune specificità che meritano attenzione. Questa procedura viene attivata quando ci sono dei debiti che non sono stati saldati, e il debitore possiede più di una proprietà immobiliare.

Requisiti per il Pignoramento

Alcuni requisiti sono determinanti per procedere con il pignoramento di un secondo immobile:

  • Presenza di più proprietà: il debitore deve essere proprietario di più di un immobile.
  • Documentazione debitoria: è necessaria l’esistenza di debiti non saldati attestati da documenti ufficiali come cartelle esattoriali.

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Pignoramento della prima casa, quando è impossibile

Per il pignoramento della prima casa la legge tutela il debitore impedendo l’espropriazione dell’unico immobile adibito a residenza principale, a meno che non si verifichino condizioni molto specifiche. La questione, come vedrai, riguarda però solo i debiti con il fisco. I creditori privati (come le banche) non hanno gli stessi limiti.

Debitori protetti da condizioni specifiche

Ecco le condizioni che proteggono la prima casa dal pignoramento:

  1. Debiti con l’Agente per la riscossione:
    • I debiti devono derivare da specifici documenti esattoriali come:
  2. Requisiti immobiliari:
    • L’immobile deve essere l’unica proprietà del debitore.
    • Deve essere utilizzato come civile abitazione.
    • Non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9).
    • Deve essere il luogo di residenza abituale del debitore.

Il pignoramento della seconda casa può essere attuato quando, ovviamente, il debitore possiede più di un immobile. Questa opzione diventa praticabile sotto specifiche condizioni, rendendo la seconda casa un obiettivo per il recupero del credito.

Condizioni necessarie per il pignoramento

Le condizioni sotto le quali si può procedere al pignoramento della seconda casa includono:

  • Precedenti avvisi: il debitore deve aver ricevuto cartelle esattoriali o lettere di presa in carico.
  • Iscrizione di ipoteca: prima dell’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile, l’Esattore deve aver notificato un preavviso di ipoteca 30 giorni prima, e questa opzione è valida solo se il debito supera i 20.000 euro.
  • Decorrenza dei termini: dopo l’iscrizione dell’ipoteca, devono essere trascorsi almeno 6 mesi senza che sia avvenuto il pagamento o una dilazione di pagamento.
  • Soglia del debito: il debito deve essere superiore a 120.000 euro per avviare un pignoramento; per debiti tra 20.000 euro e 120.000 euro, l’Esattore può soltanto iscrivere un’ipoteca.
  • Valore complessivo degli immobili: il valore totale degli immobili posseduti dal debitore deve superare i 120.000 euro.

Come funziona il pignoramento della seconda casa

Una volta soddisfatte le condizioni necessarie per il pignoramento della seconda casa, la procedura specifica per attuarlo segue delle norme speciali, che differiscono da quelle applicate ai pignoramenti da parte di creditori privati.

Procedura speciale per il pignoramento esattoriale

  • Assenza di udienza di audizione: a differenza del pignoramento ordinario, non si svolge un’udienza per ascoltare le parti coinvolte.
  • Valutazione del bene: non si procede immediatamente con la valutazione dell’immobile da parte di un esperto. Invece, il giudice dell’esecuzione può nominare un esperto solo successivamente per stabilire il giusto prezzo.
  • Ruolo dell’ufficiale giudiziario: le funzioni tipicamente svolte dall’ufficiale giudiziario sono qui assunte dall’ufficiale della riscossione.

In questa fase, l’agente della riscossione notifica al debitore un unico atto, denominato avviso di vendita, che serve per procedere effettivamente al pignoramento. L’avviso di vendita deve specificare dettagliatamente:

  • Identificazione dei beni: naturale dei beni immobiliari, ubicazione (comune e dati catastali), e per i fabbricati in costruzione, i dati catastali del terreno e dei fondi confinanti, se presenti.

La mancanza di firma sull’avviso di vendita da parte dell’Agente della Riscossione determina la nullità dell’atto e di eventuali atti successivi collegati. Questo documento viene trascritto nei registri immobiliari e notificato al debitore entro cinque giorni dalla firma.

Notifica agli altri proprietari

Se l’immobile è in comunione, l’avviso di vendita viene notificato anche agli altri comproprietari, indipendentemente dal fatto che siano debitori o meno. Questo assicura che tutti i soggetti coinvolti siano informati della procedura in corso.

I tempi del primo incanto

Il processo di vendita di un immobile pignorato inizia con il primo incanto, che deve avvenire entro specifici limiti temporali dal pignoramento.

Limiti temporali e pubblicazione dell’avviso

  • Massimo 200 giorni: tra la data del pignoramento e il primo incanto non devono trascorrere più di 200 giorni.
  • Pubblicazione dell’avviso: almeno 20 giorni prima del primo incanto, viene pubblicato l’avviso di vendita, che include l’indicazione del prezzo base ritenuto congruo.

Svolgimento dell’incanto

L’incanto si svolge alla presenza dell’ufficiale della riscossione e può essere considerato valido anche con la partecipazione di un solo acquirente. Le offerte presentate devono:

  • Superare il prezzo base: non sono efficaci se non superano il prezzo base o l’offerta precedente di una quantità specificata nell’avviso.
  • Aggiudicazione: l’immobile è aggiudicato all’ultimo offerente quando sono trascorsi tre minuti dall’ultima offerta, senza che ne segua un’altra maggiore.

Tempo del secondo e terzo incanto

Se non si raggiungono offerte valide al primo incanto, si procede con ulteriori tentativi:

  • Secondo incanto: si tiene nel giorno fissato dall’avviso di vendita, con un prezzo base ridotto di un terzo rispetto a quello precedente.
  • Intervallo tra gli incanti: fra un incanto e il successivo devono trascorrere almeno 20 giorni.
  • Terzo incanto: se necessario, il prezzo base sarà ulteriormente ridotto di un terzo rispetto a quello del secondo incanto.

Pignoramento della seconda casa: le regole

Quando il creditore è un soggetto diverso dall’agente per la riscossione, il processo di pignoramento della seconda casa segue delle regole simili a quelle applicate per la prima casa.

Notifica e procedura iniziale

  • Notifica del titolo esecutivo: il processo inizia con la notifica di un titolo esecutivo, che può essere un contratto di mutuo notarile, un assegno, una cambiale, una sentenza o un decreto ingiuntivo.
  • Atto di precetto: segue poi la notifica dell’atto di precetto, che è un avviso a pagare entro 10 giorni.

Pignoramento e iscrizione di ipoteca

  • Notifica dell’atto di pignoramento: dopo il precetto, il creditore, tramite l’ufficiale giudiziario, notifica l’atto di pignoramento, indicando espressamente il bene da pignorare.
  • Iscrizione di ipoteca: prima del pignoramento, viene sempre effettuata l’iscrizione di ipoteca sul bene, garantendo un diritto preferenziale sulle eventuali vendite.

Valutazione e vendita

  • Udienza di valutazione: si tiene un’udienza dinanzi al giudice per la valutazione del valore commerciale dell’immobile, affidata a un perito.
  • Valutazione al valore di mercato: la valutazione è effettuata considerando il valore di mercato dell’immobile.
  • Avvisi di vendita: il giudice dispone poi i vari avvisi di vendita senza incanto, con offerte depositate in cancelleria.

Ruolo del debitore durante la procedura

Durante la procedura di pignoramento, il debitore è considerato custode del bene e può continuare ad abitarvi, garantendo la custodia e la manutenzione dell’immobile fino alla sua eventuale vendita.

Conclusioni

Il pignoramento della seconda casa segue procedure simili a quelle della prima, ma richiede specifici requisiti per essere attuato. La legge protegge la prima casa dal pignoramento (dai debiti con il fisco) a meno che non si verifichino particolari condizioni, come la presenza di altri beni immobiliari o debiti specifici con l’Agente per la Riscossione.

Per il pignoramento della seconda casa, è necessario che il debitore abbia ricevuto notifiche formali di debito, che il debito superi determinate soglie e che siano trascorsi tempi specifici dall’iscrizione di ipoteca. La procedura di vendita tramite incanto ha regole precise su tempi, offerte e aggiudicazioni.

Quando il creditore è un soggetto privato, le regole di pignoramento sono analoghe ma iniziano con la notifica di un titolo esecutivo e prevedono la valutazione del bene pignorato. Durante tutto il processo, il debitore mantiene il ruolo di custode dell’immobile fino alla sua eventuale vendita.

Pignoramento della seconda casa, come funziona
Nell’immagine una coppia ha appena ricevuto la notifica del pignoramento della seconda casa.

FAQ (domande e risposte)

Quando è possibile il pignoramento della seconda casa?

Il pignoramento della seconda casa è possibile quando il debitore possiede più di un immobile. In genere, il fisco sceglierà per il pignoramento l’immobile che ritiene più facilmente vendibile. Per avviare questo processo, devono sussistere specifiche condizioni relative alla presenza di debiti e alla documentazione esattoriale.

Quali sono i requisiti per pignorare la seconda casa?

I requisiti necessari per il pignoramento della seconda casa includono:

  • Il debitore deve aver ricevuto cartelle esattoriali o lettere di presa in carico dall’Esattore.
  • Deve esserci stata un’iscrizione di ipoteca sull’immobile, preceduta da un corretto preavviso di ipoteca 30 giorni prima, applicabile solo se il debito supera i 20.000 euro.
  • Devono essere trascorsi almeno 6 mesi dal giorno dell’iscrizione dell’ipoteca senza che sia avvenuto il pagamento o una dilazione del pagamento.
  • Il debito deve essere superiore a 120.000 euro o, in caso di debiti inferiori ma superiori a 20.000 euro, è possibile solo l’iscrizione di ipoteca senza pignoramento.
  • Il valore complessivo degli immobili del contribuente deve essere superiore a 120.000 euro.

Cosa impedisce il pignoramento della prima casa?

Il pignoramento della prima casa è impedito se essa rappresenta l’unica proprietà immobiliare del debitore, usata come civile abitazione, non di lusso (non classificata nelle categorie A/1, A/8, o A/9), e se è il luogo di residenza abituale del debitore. Inoltre, il pignoramento della prima casa è vietato se i debiti derivano da cartelle esattoriali o lettere di presa in carico emesse dall’Agenzia delle Entrate Riscossione.

Come viene notificato il pignoramento della seconda casa?

Il pignoramento della seconda casa viene notificato attraverso l’avviso di vendita, un atto notificato dal Agente della Riscossione. Questo documento deve indicare esattamente i beni e i diritti immobiliari che si intendono pignorare, specificando natura, ubicazione e dati catastali. La mancanza della firma dell’agente sulla notifica rende nulla l’azione di pignoramento.

Quali sono i tempi tra pignoramento e primo incanto?

Tra la data del pignoramento e il primo incanto non devono trascorrere più di 200 giorni. L’avviso di vendita deve essere pubblicato almeno 20 giorni prima del primo incanto, indicando il prezzo base ritenuto congruo per la vendita.

Come si svolge l’incanto per la vendita pignorata?

L’incanto si svolge davanti all’ufficiale della riscossione e è valido anche con la partecipazione di un solo acquirente. Le offerte devono superare il prezzo base o l’offerta precedente secondo quanto indicato nell’avviso di vendita. L’immobile è aggiudicato all’ultimo offerente se, dopo 3 minuti dall’ultima offerta, non ne seguono altre maggiori. In caso di mancanza di offerte valide al primo incanto, si procede a un secondo e, se necessario, a un terzo incanto, riducendo progressivamente il prezzo base.

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